技术成熟+经济效益显著，装配式建筑开启万亿市场
2020-07-22 00:00:00 来源： 点击：665 喜欢：0
一、在“环保趋严+劳动力紧缺”背景下，政策发力装配式建筑
1.1 政策大力推动装配式建筑发展
在“环保趋严+劳动力紧缺”背景下，中央层面持续出台相关政策，大力推广装配式建筑。自2013年国家发改委、住房和城乡建设部发布《绿色建筑行动方案》开始，国家就密集制定关于推广装配式建筑的政策文件，在发展规划、标准体系、工程质量、产业链管理等多方面有明确要求。2016年2月，国务院颁发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达30%。
2016年以来关于装配式建筑的政策解读
2017年3月，住房和城乡建设部印发了《“十三五”装配式建筑行动方案》，提出了两个总目标：因地制宜制定阶段性目标。到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例需达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上；到2020年，培育50个以上装配式建筑示范城市，200个以上装配式建筑产业基地，500个以上装配式建筑示范工程，建设30个以上装配式建筑科技创新基地，充分发挥示范引领和带动作用。
除了中央层面制定的政策以外，全国已有31个省（区、市）就装配式建筑的发展制定了相关的工作目标，发布了多项激励政策。截至2018年底，全国31个省（区、市）加强落实10类激励措施（用地支持、财政补贴、专项资金、税费优惠、容积率、评奖、信贷支持、审批、消费引导和行业扶持）。在政策使用比例方面，税费优惠超90%，其次为用地支持、财政补贴和容积率政策均超过50%。
1.2 装配式建筑市场空间巨大，2021年将突破万亿市场规模
2019~2025年我国新建装配式建筑市场规模预测
由于政策推动，我国装配式建筑迎来爆发式增长。我国新建装配式建筑面积从2012年的1425万平方米增长到2018年的2.9亿平方米（占新开工面积13.9%），年均复合增速高达65.2%。
华东地区一马当先，新建装配式建筑项目占比高达48%。从区域分布看，北京、山东、上海、江苏占全国新建装配式建筑项目比重均超10%，浙江占比6%。综合来看，华东地区仍是我国新建装配式建筑项目最多的地区，仅上海、山东、江苏和浙江四省（市）项目占比就已经达到48%。
装配式建筑市场空间巨大，预计2021年新建装配式建筑市场规模达到10790亿元，其中装配式混凝土结构、钢结构和木结构市场规模分别为5415亿元、4564亿元和811亿元。
二、装配式建筑技术日趋成熟，建造工期优势突出
随着我国装配式建筑评价标准的出台，行业规范体系日趋健全，2019年北京市发布的65项装配式适用技术，为全国大面积推广装配式建筑提供了指导。在三大结构体系中，PC结构因成本最低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛，因此装配式PC技术发展也最成熟。
2.1 “标准规范+装配式适用技术”助力装配式建筑全国推广
我国装配式建筑标准规范体系已基本健全。为规范装配式建筑的建造标准，目前国家以及地方已出台200多项行业图集和标准规范，形成完整的标准体系。我国装配式建筑由于各地区技术发展程度不同，早期对装配率等指标没有形成统一规定。2018年2月1日《装配式建筑评价标准》正式实施，建立了对装配式建筑评价的统一量化标准。
国家重视装配式建筑技术发展，研发投入规模大。截至2016年，我国开展装配式建筑技术研发项目600多项，包括国家级100多个、省级300多个，将“绿色建筑及建筑工业化”列入国家重点研发项目。
新发布的装配式适用技术具有前瞻性、先进性，易于大面积推广。2019年北京市制定《北京市绿色建筑和装配式建筑适用技术推广目录（2019）》，共推广装配式建筑适用技术65项，覆盖装配式建筑四大系统与生产施工技术，为装配式建筑技术发展提供指导。
装配式建筑适用技术清单
2.2 装配式装修技术推动内装工业化发展
装配式装修是将工厂生产的部品部件在现场进行组合安装的装修方式，主要包括干式工法楼面、集成厨房、集成卫生间、管线与结构分离等。与传统室内装修相比，装配式装修可实现节约用水85%、节能减排90%、装修精度100%等优势。
室内精装一体化，无甲醛等有害气体产生，入住时间提前。传统装修使用湿法作业，不仅工期长，而且诸如甲醛超标之类的问题，影响消费者入住体验。采用装配式装修，装修完即可入住，没有甲醛等各种问题。
户型可变，满足个性化需求。目前传统住宅设计和住房需求脱节，承重墙多、开间小、分隔死、房内空间无法灵活分割。而装配式房屋，采用大开间灵活分割的方式，根据住户的需要，可分割成大厅小居室或小厅大居室，可以满足个性化需求。
政府鼓励新建住宅采用装配式装修。2017年起，上海要求外环线以内新建住宅全面实施全装修，鼓励使用轻质隔墙、整体厨卫、集成管井等部品部件，进一步减少建筑垃圾，加快推进内装工业化发展。
2.3 装配式建筑快速发展亟需培养专业人才和完善管理体制
装配式建筑专业人才需求空间巨大。随着装配式建筑的快速发展，装配式设计、生产和施工环节的专业人才缺口明显。装配式设计领域对人员的综合素质要求很高，目前对口人才较少；装配式生产、施工方面的产业工人缺口则更加凸显，目前市场上大多的产业工人都是原来工地上的混凝土工、钢筋工转型而来的。因此，我们认为现阶段应注重装配式专业人才的培养。
工程中出现的问题多与管理不完善有关，完善管理体制至关重要。装配式建筑施工工艺复杂，专业程度高，很多项目管理人员在对项目认识不充分的情况下抢工期赶进度，为装配式建筑质量留下隐患。为此，2019年住房和城乡建设部发布《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》，强调完善管理体制，加强监督管理，不断提高工程质量抽查符合率和群众满意度，进一步提升建筑工程品质总体水平。
三、建造成本改善空间大，“工期缩短+政策奖励”显著提升开发商经济效益
虽然目前装配式建筑造价显著高于传统现浇混凝土结构，但成本改善空间较大，通过选择合理的装配方案和优化装配式设计环节可有效降低装配建造成本，特别是规模化生产预制构件是降成本的关键所在。
3.1 装配式建筑建造成本高于传统现浇建筑
目前我国装配式建筑造价显著高于传统现浇混凝土结构，分体系看：装配式混凝土结构体系增量成本约为每平方米100~600元；装配式钢结构体系增量成本约每平方米150~350元。建造成本影响因素主要有项目的装配率（预制率）、建筑类型、规模体量、结构体系等。
3.2 装配方案优化和预制构件生产规模化是降成本关键所在
在满足预制率或装配率指标时，少用或不用竖向预制构件可降低建造成本。一方面，预制竖向构件供应价格偏高；另一方面，预制构件的增多会增加现场施工安装难度，增加主体结构工期。开发商通常会选择主体结构多采用水平预制构件、围护墙和内隔墙采用非承重围护墙及内隔墙非砌筑的做法。
竖向预制构件供应价格增幅高于水平构件
此外，选择装配方案时，比较争取容积率等奖励政策的投入成本与收益，以确定是否申请相关的奖励政策。以上海某PC率40%的住宅为例，地上建筑面积每平方米8.6万元，两种方案的经济对比如下：（1）不考虑申请容积率政策奖励，项目的成本增量为5160万元；（2）考虑采用预制夹芯保温外墙获取容积率奖励，按获得3%面积比例计算，由于售价高达每平方米6万元，销售收入增加1.548亿元，扣除原成本增量及夹芯保温外墙的成本增量共6880万元，最后还盈余8600万元。
装配式设计是贯穿整个项目的工作，对项目成本有着关键性影响。目前很多人员由于缺乏装配式设计经验，照搬传统现浇结构的模式，造成了后期施工环节很多不必要的成本增量。
预制构件生产规模化是降成本的关键所在。装配式建筑（预制混凝土结构）虽然使得工程建设项目的人工劳务成本有所下降，然而由预制构件带来的增量成本却明显大于劳务成本减少量。目前PC预制构件的价格普遍偏高，上海大约在每立方米3000~4500元左右（随着钢材、砼等价格上下浮动），远高于现浇构件价格每立方米1400元。
3.3 “工期缩短+政策奖励”显著提升开发商经济效益
虽然装配式直接建造成本高于传统现浇结构，但工期缩短和政策优惠产生的间接效益可显著提高开发商内部收益率（IRR）。各省市陆续出台了发展装配式建筑相关的支持政策，如容积率奖励、预售节点提前等政策。
“容积率奖励+预售节点提前”对开发商经济效益提升最大。对于像深圳市地价和房价都较高的地区，效益提升显著；在预售节点提前的政策下，提前办理预售许可证有助于加快开发商资金回笼，缓解资金压力和降低融资成本，提高资金周转速度，经济效益显著，有利于提升开发商采用装配式建筑的积极性。
各区域因地制宜制定装配率和预制率指标有利于装配式建筑在全国大范围推广。在一二线城市，较高的房价可以消化因装配式建造方式带来的成本增量，但对于三四线城市，装配式成本增量压缩了开发商的利润，开发商的接受度较低。我们认为，当前各地区应因地制宜地确定装配式率和预制率指标要求，采取灵活的考核办法，有利于装配式建筑的大面积推广。
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