工程造价在评估工作中的应用
2020-06-12 00:00:00 来源： 点击：1612 喜欢：0
摘要:工程造价是不动产估价行业背景知识之一，本文对于工程造价的概念、确定过程、评估过程中应当搜集的工程造价资料及其在不动产评估工作中的应用，进行了深入浅出的介绍。
关键词:工程造价； 评估；应用
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）：“建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。”；“建筑物的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。”
其中，建筑物建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等，本文中工程造价主要指建筑安装工程费，是建筑物重置成本的重要组成内容。
一、工程造价简介
直观的说，工程造价就是支付给施工单位的建筑、安装、装修等工程价款，不包括支付给设计、监理等单位的前期及其他费用。
工程造价具体包括直接费、间接费、施工单位税金、施工单位利润，其中直接费包括人工费、材料费、设备机具使用费、措施费；间接费包括企业管理费、规费。
按照财务口径分类，工程造价具体包括成本、费用、税金、利润，这种分类和评估方法中的成本法构成接近，缺少的投资利息，按照财务管理制度应视具体情况在成本或费用科目核算，具体不在本文详述；在造价口径分类中，利息是间接费中企业管理费的组成部分，行业不同则分类不同，但是评估、造价、财务在基本原理上是相通相融的。工程价款明细内容见图1-1所示。
图1-1 工程价款明细内容分类图
二、工程造价在评估工作中的应用意义
在评估工作中经常会用到造价指标，各地政府建设主管部门会定期发布工程造价资料，比如北京市住房和城乡建设委员会门户网站，下设“工程建设-工程造价信息-”栏目，该栏目细分为：“造价指标”、“造价动态”、“造价信息”、“计价依据”等子栏目。其中 “造价指标”包括“造价实例”、“造价指数”、“人工成本”等相关信息。“造价实例”中会有住宅、办公等常见建筑的单位造价、工料消耗等信息。
各地评估行业协会也会定期发布工程造价资料，比如北京估价师协会定期发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。该标准中包括住宅楼、商住楼、办公楼、商业楼、教学楼等常见建筑基本造价。
上述建筑类型标准性强，造价指标相对稳定，并且一、二线城市的商品房地产市场价格相对很高，其建筑造价占商品房地产市场价格比重可能不足20%，如果估价人员根据造价指标确定的建设成本误差为10%，则估价对象成本法评估结果的误差不足2%，在这种情况下，过分追求造价精确程度就失去了实用意义，即政府建设主管部门、评估行业协会发布的造价指标是有其实用价值的。
但是工业建构筑物千差万别，比如钢结构厂房，其单位建筑面积工料消耗受檐高、柱距、跨度、桁车起重量等因素影响较大，常见的单层刚架铰接彩板围护库房，含钢量低限只有20 kg/㎡，而重型多层钢框架结构厂房含钢量可能达100 kg/㎡以上，同样是钢结构厂房，其工程造价指标在1,000~5,000元/㎡都是有可能的，甚至超过该经验范围值，比如鞍钢某重型钢框架厂房桁车起重量高达300余吨，其建成当年的造价单价接近10,000元/㎡。
对于铁路、大坝、井巷、港口、电厂冷却塔等大型建构筑物，更无稳定且相对准确的造价指标可以参考，部分估价人员多采用投资估算形式确定其建设成本，但是投资估算的误差相对较大，此类建筑的建设成本一般大于甚至远大于土地成本，这种情况下，造价知识对于评估的实用意义就会体现出来。
另外，特殊情况下的土地使用权评估也可能应用到造价知识，比如某工业厂区地处偏远，其土地红线外基础配套开发成本由产权人自行承担，比如红线外通电力可能由十公里外的城区变电站接入厂区，那么土地比较实例或者基准地价构成中的红线外平均开发成本对于估价对象应该是不足的，这种情况下，土地红线外开发成本无论是在无形资产-土地使用权中评估还是在固定资产-管道沟槽中评估，都是需要应用工程造价知识的，当然不论在哪个财务科目中评估，都不影响固定资产与无形资产的合计评估结果，这也是企业价值评估中的注意事项。
三、工程造价的确定过程
关于工程造价的确定，其构成中的间接费、税金、利润三项内容（俗称施工取费）计算过程相对简单，都是以造价中的直接费或人工费为基数按照一定比例确定的，这个比例随着地域、工程类别等差异而不同，建设主管部门一般会定期发布施工取费（或称费用标准、计价程序、计价定额等）文件。
直接费的准确确定相对复杂，属于造价行业工作内容，但是对于估价人员，需要对其大致过程有所了解，我们俗称的”套定额”就是直接费的主要确定过程，举例如下：
工程量：A建筑物包括1,000立方米砌筑工程、100立方米混凝土构造柱、1,000㎡A型塑钢推拉窗等等，这些都是工程量。
定额：定额包括了各种分部分项工程的明细内容。分部分项工程是个术语，是最末级的工程内容划分单位。比如说单体工程（某幢建筑物）包括单位工程（墙体工程、门窗工程、混凝土工程等等），单位工程包括分部分项工程（墙体工程中的砌筑工程、抹灰工程等）。
以砌筑工程为例，定额里面分部分项工程内容为：每砌筑1立方米红机砖墙体需要500元，这个500元/立方米称为定额基价，是有明细构成的，其中包括300块红机砖，每块0.6元、2个工日（2个工日可以是2个工人每人干1日，也可以是1个工人干2日，合计都是2个工日），每个工日150元、另外还包括3公斤水泥砂浆等等。那么套定额如下：
砌筑工程直接费=1,000m3×500元/m3=500,000（元）
其中红机砖材料费=1,000/m3×300块/ m3×0.6元/块=180,000（元）
其中人工费=1,000m3×2工日×150元/工日=300,000（元）
消耗红机砖数量=1,000m3×300块/m3=300,000（块）
其他工程量以此类推，计算完后有个问题，因为定额基价多年才调整一次，比如××省定额是1999年版的，定额中的红机砖等人工、材料等价格肯定不符合价值时点的市场价格行情，所以需要调整（俗称调差）。
各地建设主管部门会定期发布人工材料市场价格期刊，部分地区也会在建设主管部门官网公开，该市场价格俗称网刊价（或称指导价、信息价）。
工程定额由政府建设主管部门发布，因为我国幅员辽阔，各地自然天气、地质地貌、建筑特征等都有区别，所以工程定额由每个省（自治区、自辖市）各自发布。这个定额具有行业指令性，每隔几年会适当更新，更新的原因呢，比如原来每浇筑1立方米混凝土需要使用某种设备0.2个台班（台是设备数量单位，班是设备工作时间，1个班一般指8小时），现在旧设备淘汰，更新换代，新设备只需要0.1个台班，台班少了，设备折旧或租赁费用也就少了，设备消耗的燃油也就少了，司机工资也就少了，这样定额内容就会相应调整。
早期定额定量定价，是计划经济的产物，随着市场经济发展，其弊端日渐突出，比如A单位砌筑1立方米红机砖墙需要2.0个工日，而B单位可能只需要1.8个工日，各施工单位生产效率不同是很正常的。另外，大型施工企业和小施工队的材料采购价格肯定也是不同的。在这种情况下，施工单位在投标报价时要执行定额指令就很难进行个性化竞争。
所以各地在2000年以后开始改革，对定额实行量价分离，定额上只有消耗量没有基价，企业自主报价。这期间，定额的指令性已经开始弱化，建设单位在编制标底时因为不清楚施工单位情况，仍然以定额为依据，但是投标价、结算价则可以个性化定价，定额基价与发布的人材机价格仅供参考，不再具有指令性。
这种情况类似评估结果的市场价值与投资价值类型。作者认为投资价值类型的评估项目扩大市场占有量应是评估行业的进步趋势。
2001年加入WT0后，我国工程计价方式逐步与国际通行的工程量清单计价接轨，《建设工程工程量清单计价规范》于2003年施行。
清单计价有以下几个特点：
1、工程量不再由各施工单位（投标人）自行编制，而是由建设单位（或招标人）统一提供给投标人，公开透明，投标人自主报单价；
2、清单计价规范中没有人、材、机明细消耗量，哪个施工单位生产效率高，就会减少材料损耗，节省施工工时；
3、定额基价包括人、材、机，而清单计价为综合单价，除了包括人、材、机，还包括管理费和利润，细节处理更加合理，管理费和利润也充分市场化。
从早期定额的定量定价，到定额改进版的量价分离，再到清单计价（量价全放开），都不断体现了行业进步。
四、评估过程中应当搜集的工程造价资料
（一）工程造价相关资料简介
工程造价相关资料大致包括估算、概算、结算（预算），按照这个排序，精确程度由粗到细，简单解释如下：
项目刚开始，建设单位应该先有个符合规划条件的初步构想，通过设计院把这个初步构想体现出来，就是初步设计方案，大家都见过，有很多电脑效果彩图的大册子，内容包括设计指导思想、概况文字说明、规划指标、平立面图等等。
投资估算可以根据初步设计方案编制，所以估算是相对粗糙的，误差超过10%或20%都是可能的。
在初步设计方案基础上，逐步深化修改，相应有扩大初步设计、深化设计等，建筑造型、平面、空间位置关系完全确定后，规划部门会出具审定设计方案通知，在这个基础上可以申办《建设工程规划许可证》。
工程概算可以根据审定设计方案编制，随着设计方案深化修改，概算也在不断调整。概算误差一般不超过10%，在电力行业，一般以执行概算代替最终工程结算，这种情况下，执行概算没有价款误差。
《建设工程规划许可证》办理之后，就可以去做施工图纸了，然后根据审定后的施工图纸申请办理《施工许可证》。
施工预算就是根据施工图纸编制，随着施工图纸调整修改，施工预算也在不断调整。施工预算误差一般不超过5%。
施工结束的同时，竣工图纸会确定下来，这个是与估价对象实物状况完全一致的准确图纸。
结算就是根据竣工图纸来编制的，甲乙双方以结算为依据确定工程价款。
还有个类似概念叫决算，这是财务口径的概念，包括土地价款、工程价款、前期及其他费用、管理费用、财务费用等全部投资，除了开发利润，决算构成内容与评估结果内涵基本一致，但是财务决算是个体历史成本的统计，评估结果一般情况下是客观市场价格的反映，这是两个不同概念，本文不再详述。
（二）工程造价相关资料来源
工程造价相关资料来源主要包括：政府各行业主管部门、评估行业协会、行业交流平台、估价对象建设单位等，本文主要对后两种来源简介如下：
1、行业交流平台
对于影剧院、重型机加厂房、水电站、立交桥等等不常见建构筑物，没有政府各行业主管部门、评估行业协会发布的造价资料可以参考，估价人员可以通过“筑龙（非广告）”、“广联达（非广告）”等等行业交流平台获取相关资料，此类资料一般是由各地造价从业人员将自己的项目经验、工作成果上传。
2、估价对象建设单位
对于产权人自行建设的估价对象，原始造价资料非常重要，因为估价对象实物工程量可以在评估计算中直接采用，基本不必修正。而如果参考同类建筑物的造价资料，会增加工程量修正的计算步骤，但是这里有个前提，就是估价人员设定估价对象实物工程量是正常、客观的，即估价对象不存在因设计、施工偷工捡料或者功能性浪费而产生的非客观性因素，因为估价人员非专业设计、施工人员，在这方面没有鉴别资质和能力，这种设定也是合理的。
五、工程造价在评估工作中的具体应用方法
工程造价在评估中的应用方法主要包括：造价指标调整法、结算（预算）调整法、重编预算法等，计算复杂程度和精确程度由低到高。
（一）造价指标调整法
这种方法适用于住宅、办公楼等常见标准型建筑，该类造价指标样本充分，
价格水平随时间、地域波动较小，比如某高层住宅单位面积造价为2,200元/建筑㎡，相应建筑类别为塔楼，层高3.0米，无地下室，单位面积造价具体包括建筑工程、装饰工程、电梯工程、强电、弱电、采暖、给排水、燃气等单位工程合计。
单位面积造价2,200元/建筑㎡也可以细分：其中土建工程1200元/建筑㎡、安装工程200元/建筑㎡、装修工程300元/建筑㎡等等；也可以再细分：土建工程中钢筋混凝土工程600元/建筑㎡、装修工程中墙面乳胶漆30元/建筑㎡等等；细分到最后即为清单里的分部分项工程。
调整过程举例：估价对象与造价指标中的比较对象在层高、装修等因素方面会有些差异，估价人员根据行业经验数据或者个人经验对全部差异进行量化，比如墙面乳胶漆调整为墙面壁纸；层高由3.0米调整为2.8米后，墙柱材料用量都要相应减少等等。
（二）结算（预算）调整法
以估价对象原始结算（预算）中的工程量为基础，按照价值时点适用的预算定额或清单计价、人材机价格及施工取费标准，调整计算出估价对象的工程造价。
比如估价对象原始结算编制于2012年，而价值时点是2018年，那么预算里人材机价格肯定是要按照价值时点的市场价格来调整，以下是××火电厂2×600MW主厂房调差实例，其中原始结算与价值时点材料价格均为不含增值税销项税价格。
（三）重编预算法
该做法要求估价人员依据原始预算、结算或者原始施工图纸重新编制价值时点适用的估价对象预算，做法相对复杂，仅适用于确有必要的重大评估项目。
当然，房地产估价机构可以聘请造价专业人员提供帮助，规范是允许的。
（四）其他方法
工程造价在评估过程中的具体应用并没有固定形式要求，可以是某一种方法，也可以是各种方法的混合使用，也可以是估价人员自创的其他合理方法，不必过于拘泥形式。
六、工程造价在评估过程中具体应用时的注意事项
（一）甲供材
有些工程的部分建材由建设单位（甲方）提供，而不是全部由施工单位采购，简称甲供材，这种情况下工程价款当然不包括甲供材价格，但是建筑材料涉及的企业管理费、规费、税金等还要计取。
这种情况下，估价人员如果参考建安工程结算报告来确定评估中的建安工程款，就可能会漏算；
（二）非客观费用
工程结算中的设计变更、乙方索赔等非客观费用，比如建设单位更换主管领导，对原装修方案不满意，拆除重装；甲方电力故障导致乙方发生停工损失等等情况，因此而多计取的工程价款不应在评估过程中重复计算。
另一种情况，甲方因为工程质量优秀而给予乙方额外奖励，比如我们常见到施工合同中有相关条款，如果工程获得长城杯或者鲁班奖，甲方应奖励乙方100万元。这种情况评估中可以适当考虑，工程合格与优秀的差别是可以反映到工程造价中的。
（三）规费
部分省市为保障施工人员权益，要求建设单位将社会保险等规费预缴地方财政，由地方财政发给施工单位，而不是由建设单位直接支付给施工单位，即工程结算中不包括此部分规费，但评估中不能漏算。
参考文献
[1]住房和城乡建设部.《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；
[2]住房和城乡建设部.《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；
[3]财政部、国家税务总局.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
